「勤務先が変わって、不便になってしまった…」 「家族形態が変わって、手狭になってしまった…」 「マンションではなく、戸建に住替えたい…」 不動産のお買換えを考えるきっかけは、 皆さん様々ですがいざ考えてみると、 何から始めればいいのか分からない… と、相談に来られるお客様が多いです。 ほとんどの方は、 SUUMOなどを見て買換え物件を探し始めます。 そしてそのうち、いい物件を見つけて買いたい！ となってから、さてどうしよう。となるわけです。 今の家の売却は？返済中のローンは？んん～…。 現金で購入した。 または既に住宅ローンを完済している場合は 買い換えた後でゆっくり売却すればいいので、 全く問題ありません。 でもそんな余裕のある方は少ないですよね。 住宅ローン返済中の方が多いのが現実です。 そこで、住宅ローン返済中の買換方法について 分かりやすくまとめてみました。 参考になれば嬉しいです。 まず初めに確認すべき重要なポイントが そもそも購入先行できるのか… ということです。 順番に見ていきます。 ■売却先行型 ・今の住宅ローンを残したままでは、 新規で住宅ローンを借入することができない （銀行の審査にて返済比率が超過してしまう） ・家の売却価格が、住宅ローンの残債を 下回ってしまい、売却損が出てしまう。 （しかもその売却損を自己資金で捻出できない。 つまり売却できても完済ができない） 上記にあてはまる方は、 残念ながら購入先行は難しいといえます。 売却損分を一時的に手配をして、 なんとか先に売却を完結させる必要があります。 そしてそのためには、一旦、仮住まいをしてから 新規購入物件を探し始めることになります。 時間も手間もお金もかかってしまいますが、 他に方法がありません…。■購入先行型⓵ ・今の住宅ローンを残したまま、 新規で住宅ローンを借入することができる。 （売却が完結するまでの間、既存の返済との 二重返済が可能） ・売却損が出ない。または出ても自己資金を 捻出して完済することができる。 上記にあてはまる方は、 お買換えをスムーズに進めることが可能です。 良い物件が見つかりましたら、 売却を先行することなく購入の手続を 進める事ができます。 そしてお引越しが完了した後に、売却開始です。 ただし、売却が完結するまでの期間は 既存の返済と、新規の返済の二重払いとなります ので、そこは留意しておく必要があります。 ※金融機関によっては、売却完結までの間、 利息のみの返済（つなぎ融資）も可能です。
■購入先行型⓶ ・今の住宅ローンを残したままでは、 新規で住宅ローンを借入することができない （銀行の審査にて返済比率が超過してしまう） ・売却損が出てしまうが、自己資金を捻出して 完済できる。または、売却損の分だけ新規借入 に上乗せして住宅ローンを組むことが可能。 （銀行の審査にて上乗せしても返済比率が おさまった場合） 上記にあてはまる方は、難易度は高いですが、 購入先行が可能です。 なぜ難易度が高いかというと、このパターンは 既存ローンの完済と、新規借入のローン実行を 同時に行う必要があるからです。
午前中に売却の引渡し（決済）を行い… 午後にも購入の引渡し（決済）を行うという 忙しい１日になります。 でも、なぜ引渡しを同時に行うのが難しいのか 購入の契約をした後、その引渡しを受けるまでに、 自宅が売却できるかどうかなんて… 分からないですよね。 仮に契約ができたとしても、 引渡しを同日にできるかどうか。 逆に売却を先に契約したとしても、 その引渡しまでに良い住替物件が 見つかるかどうか… 仮に見つかって契約ができたとしても、 引渡しを同日にできるかどうか。 どちらも、やっぱり難しいのです。 ただ実は、このパターンを使って買換えを スムーズに進める方法が１つだけあります。 買取専門の不動産会社に自宅を買い取って もらう方法です。 買取りであれば、いかようにもスケジュールを 調整できますので、計画的にお買換えを進める 事が出来ます。 つまり同日に引渡しするのも簡単だということ です。 ただ一つ、買取りの最大のデメリット。 売却価格が安くなってしまうので積極的に お勧めはしていません。 ただしお客様の購入意欲によっては、安くなって も買換えができるのであれば買取りで進めたい。 という方もいらっしゃるので、 選択肢の一つとしてお伝えしています。 買取りはいつでも調整可能ということは、 しばらく市場で売却に出しておいて、 最終手段として取っておく… ということも可能です。 また、買取専門の不動産会社といっても、 建売業者やリフォーム再販業者など様々なので、 複数社に買取査定を依頼して、少しでも高い 価格で売却できるようお手伝いしています。 ということで、少しでも分かりやすくまとめて みましたが、いかがでしたでしょうか。 お買換えを検討中のお客様。 いつでもご相談くださいませ。 ＢＥＳＴなご提案をさせていただきます。 BESTHOUSE
